2020年新年伊始，新冠肺炎疫情从湖北武汉迅速扩散至全国范围乃至海外，全民“抗疫”战打响。全国上下，万众一心，众志成诚，在党中央的坚强领导下，各阶层迅速动员起来以各种方式投入到打赢疫情防控阻击战中。我会会员单位上海市浩信（苏州）律师事务所为贯彻党和政府的号召，执行主管部门的指示，在疫情防控期间启动居家办公机制，在为客户提供优质法律服务并不定期推送防疫期间容易涉及的法律问题解析，本篇将在日常生活中涉及到的房屋租赁在疫情中遇到的法律问题作一浅析。
      01
      在疫情中，承租人是否可以主张减免房屋租金 
    首先明确承租人对本次疫情是否可以基于不可抗力因素主张减免房屋租金?根据我国《合同法》第117条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。笔者认为，本次疫情本身具备这些特点，当前新型冠状病毒疫情大面积爆发，直接导致政府部门出台封城、实施交通管制、延长假期等行政行为，这些根本无法预见，应属于不可抗力范畴，又根据国家相关文件得知本次“新型冠状病毒”并无针对性的根除治疗的疫苗和药物，且已治愈的病患更多是依靠自身免疫力以及有效的防控措施而恢复，目前尚无绝对有效方法阻止病毒传播，属于不可预见、不可避免不可克服的事件，因此本次疫情应当认定为不可抗力因素，依据《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。承租人基于不可抗力因素主张减免房屋租金是有法可据的，当然前提是构成不可抗力的事件应当是在租赁合同签订之后、终止以前，且疫情和阻碍租赁之间存在因果关系。 
    其次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。就本次疫情而言，若遇到承租人如继续租赁房屋因受疫情影响而造成疫情传播等对承租人不利的局面，导致承租人不得不中止继续租赁房屋，承租人也可基本公平原则或情势变更来要求减免部分租金，也符合民法精神。 
    此外，全国相当数量的城市的政府部门针对本次疫情，相继推出帮助中小企业解决困难的措施，本所所在地苏州政府更是在全国率先推出《支持中小企业共渡难关的十条政策意见》，里面均提到减免房租问题，对承租人而言也是政策利好方面。
    02
    在疫情中，房屋租赁一方是否单方可以直接解除租赁合同
根据《合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。由此可见，同时满足不可抗力因素和致使合同目的不能实现这两个条件，当事人才可以解除合同。本次疫情是属于不可抗力，但其不必然导致租赁合同目的不能实现，若房屋租赁当事人单方直接基于不可抗力因素直接解除合同，显然是不可行的，只有同时满足合同目的不能实现才可行使解除权，如本次疫情将明显可能延续至租赁合同终止日等情形。
    当然，若双方友好协商，受本次疫情影响，均表示同意解除租赁合同是可行的。
    03
    本所建议及应对 
   在当前疫情期间，房屋租赁当事人应友好协商，多从公平原则方面入手，不管是针对租金减免还是合同解除，结合租赁合同签订时双方的真实意思表示等多角度提出合理需求。疫情无情人有情，在这一特殊时期，租赁双方都会受到影响，难免会有矛盾出现，呼吁大家能够心平气和，合法合理地解决问题，互体互谅，更高效地解决问题。



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