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“新冠”疫情防控新态势下，商业经营场地租赁法律问题解决
作者：admin888 点击量：455 更新时间：2020-04-07
目前，国内“新冠”疫情防控局势日趋缓和，防控重点转向外防输入，多个省、自治区、直辖市相继调低了国家突发公共卫生事件响应级别，随着各地复工、复产、复学的有序推进，商业经营秩序也逐渐恢复。
前期，因疫情原因，在集盒大学、匠客学院线上平台以“新冠疫情下，企业如何应对合同纠纷”为题，进行了交流。近来又接到一些从事餐饮服务行业、化妆品及服装零售行业的企业朋友、服务客户的电话、语音咨询，大多提到的是：疫情影响下，线下实体店铺、柜台租赁与商场或商业地产出租方之间关于进场、联营、租赁等协议变更及解除的法律问题。
综合所反映的情况看，主要集中在如下四个方面：
问题类型一、商场或商业地产出租方，从自身权益角度出发，对承租方：商铺、柜台经营商户应缴付的保底、场地使用费、管理费、租赁费等坚决不做让步，全额按约收取。
问题类型二、因疫情影响，商场关停或虽开业，消费人流较少，其营业收入无法抵付商户各项经营性支出如人员薪资、物料供给、场地租费、商场综合管理费用、水电燃气费用公共市政费用等，从而出现资金周转困难，但考虑后续商业经营恢复，收益即将迎来报复性反弹消费兑现，故仅要求延期交付或减免相关费用。
问题类型三、一些商户自身承受风险能力有限，现金流不充裕，加之自身对后期营业恢复收益前景悲观，故在问题类型二的基础上，为了止损，希望以疫情不可抗力为由，在不承担违约责任情况下，解除相关协议。
问题类型四、面对商户以疫情影响为由，提出的解除协议动议，商场或商业地产出租方要么会要求其继续履行，继续支付相关费用；亦或要求商户在按照协议约定承担违约责任前提下，同意解除与之协议。
针对以上，笔者结合法律实务处理实践，予以分析如下，以供参考：
一、“新冠”疫情属于不可抗力。国家卫生健康委员会在2020年1月20日将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。世界卫生组织（WHO）也在2020年1月30日宣布将新型冠状病毒疫情列为国际关注的突发公共卫生事件（PHEIC）。新冠肺炎疫情是人类无法预见、不可避免、不能克服的客观情况，符合我国法律对“不可抗力”的界定。
二、各类型问题法律分析：
问题类型一、商场或商业地产出租方，从自身权益角度，对承租方：商铺、柜台经营商户应缴付的保底、场地使用费、商场综合管理费、租金等费用，坚决不做让步，全额按约收取。
根据我国合同法第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本次疫情属于不可抗力，疫情发生后，为有效防止疫情蔓延，减少人群聚集，地方政府对所辖行政区域范围内的商业运营实体采取了疫情防控措施如停业措施、限流措施等，停业期间，商户无任何经营收益，如仍然要求其按约支付相关费用，明显有悖于公平原则。因此，商场管理方或商业地产出租方不同意商户提出任何有关减免、延缓支付相关费用的诉求，如发生争议，很难获得法律支持。
问题类型二、因疫情影响，商场关停或虽开业，消费人流较少，其营业收入无法抵付商户各项经营性支出如人员薪酬、物料供给、场地租费、商场管理费用、水电燃气等公共市政费用……，从而出现资金周转困难，但考虑后续商业经营恢复，收益即将迎来报复性反弹消费兑现，故仅要求延期交付或减免相关费用。
疫情防控顺利，调低响应级别，商业运营逐步恢复，消费人流可能不会立即恢复至疫情发生前的阶段。此时，对于疫情期间运营的相关费用，商户有权引用不可抗力相关条款，要求商场或商业地产出租方部分或者全部免除，但免除的额度如何才算合法合理？这就必然引出如何计算不可抗力起止时间的问题。
从“新冠”疫情发生到疫情防控逐步深入，我国很多省、自治区、直辖市的高级人民法院陆续发布了涉疫情民商事案件处理的指导意见的法律文件，以指导所辖行政区域内各级人民法院进行涉疫情案件审判，例如：2020年2月9日，广东省高级人民法院《关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》、2020年2月12日，湖北省高级人民法院民二庭关于印发《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的通知、2020年2月13日，浙江省高级人民法院民事审判第二庭印发《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》的通知、2020年2月13日，江苏省高级人民法院出台《关于为依法防控疫情提供司法服务和保障的指导意见》、2020年2月14日，重庆市高级人民法院《关于为依法防控疫情与经济社会平稳发展提供司法保障的意见》、2020年2月14日，内蒙古自治区高级人民法院出台了《关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件相关问题的指引》等等。尤其是2020年2月12日，湖北省高级人民法院民二庭印发了《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》明确了如何计算不可抗力起止时间即：“应当根据具体案件中新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定。一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。当事人住所地或合同履行地省级人民政府未启动重大突发公共卫生事件响应的，可依据湖北省人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。”“新冠”疫情发生后，各地省级政府陆续启动了重大突发公共卫生事件一级响应，根据《中华人民共和国突发事件应对法》、《中华人民共和国传染病防治法》、《国家突发公共卫生事件应急预案》等上位法，各省级政府也均制定适用于本行政区域的《突发公共卫生事件应急预案》，明确突发公共卫生事件预警级别分为Ⅰ级（特别重大）、Ⅱ级（重大）、Ⅲ级（较大）、Ⅳ级（一般）四级预警，分别用红色、橙色、黄色和蓝色标示。目前，随着疫情防控有效推进，我国各地省级政府也陆续调低了响应级别例如广东省、上海市将一级响应调整为二级响应；江苏省、浙江省、安徽省已由二级响应调整为三级响应；甘肃、辽宁、贵州、云南等4省由省级一级应急响应直接调整为三级响应。
综上，笔者认为：不可抗力计算起止时间，应以各地省级政府启动重大突发公共卫生事件一级响应时间为开始，以各地省级政府由二级响应调整为三级响应时间或由一级响应直接调整为三级响应时间为终止。
问题类型三、一些商户自身承受风险能力有限，现金流不充裕，加之对后期营业恢复，营收前景悲观，故在问题类型二的基础上，为了止损，希望以疫情不可抗力为由，在不承担违约责任情况下，解除相关协议。
那么，在理想状态下：如果商户有证据证明，因本次疫情导致商户经营困难，而不能继续履行合同的，那么商户以本次疫情不可抗力致使不能实现合同目的为由，主张不承担违约责任而解除合同，能否得到法律支持？
笔者认为：此问题可参照浙江省高级人民法院民事审判第二庭印发《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干问题解答》中对“当事人一方以受新冠肺炎疫情影响，导致合同不能履行为由，要求解除合同的，如何处理?”的如下问题解答进行审慎处理：
“新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但并非对所有商事合同的履行都构成阻碍。对于在疫情发生前签订的商事合同，当事人一方以受新冠肺炎疫情影响，导致合同不能履行为由，要求解除合同的，需要结合合同签订时间、履行期限届满的时间节点、采取替代措施的可行性及履约成本等因素，综合考量疫情对于商事合同履行的影响程度，区分具体情况，依法做出处理:
(1)疫情对合同履行没有影响的，应当按约继续履行，当事人一方以疫情属不可抗力为由，要求解除合同的，不予支持。
(2)疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形的，应当鼓励交易，可以引导当事人通过变更履行期限、履行方式、部分合同内容等方式，继续履行合同。一方当事人以疫情属不可抗力为由要求解除合同的，原则上不予支持。
(3)因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同根本不能履行，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
(4)疫情对合同履行有重大影响，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，应当适用公平原则，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条和《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》的规定予以处理。
在具体案件的处理中，各级法院可参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的精神，在一方当事人提出的解除合同的诉讼请求明显不能成立时，注意做好相关释明工作，尽量一次性解决纠纷，避免当事人讼累。”
问题类型四、面对商户以疫情影响为由，提出的解除协议动议，商场或商业地产出租方要么会要求其继续履行，继续支付相关费用；亦或要求商户在按照协议约定，承担违约责任，支付违约金的前提下，同意解除与之协议。
如果商户选择继续履行合同：（同问题类型二的解答），可以对于疫情防控期间的相关费用，引用不可抗力相关条款，要求商场或商业地产出租方部分或者全部免除。
如果商户选择解除合同，应区别以下两种情形对待：
(1)解除合同能得到法律支持的情形即因疫情形势和政府及有关部门采取的疫情防控措施导致合同根本不能履行的，商户应当履行及时通知义务告知相对方，否则，在解除合同时，仍应当承担与其过错程度相应的违约责任或者赔偿相应的损失。
(2)商户以疫情原因造成经营困难，而无法继续履行合同，而提出解除止损的，但该解除不能被法律所认可，即最终仍会被确认违法解除而判令承担相应违约责任。对此情形，笔者认为，商业经营主体有法律赋予的自主经营权，自享收益，自担经营风险，自负亏损。对于受疫情影响，而导致资金链断裂的商户，也有根据自身营业收支的风险承受能力实际，综合衡量选择止损或承担损失进一步扩大的不利后果的权利。所以，在此种情形下，有必要探讨，商户应承担的违约责任的上限是什么标准？商户在此种情形下，如何操作，以减少损失扩大？以此实现止损之目的。现笔者以曾代理承办一实务案例予以阐述：
【案例概要】：就承租坐落于天津经济技术开发区内一至二层合计面积为609平方米的商铺事宜，北京某服装服饰有限公司（以下简称：“承租方”）与商铺产权人曹女士（以下简称：“出租方”）签订了《商铺租赁合同》。合同约定：商铺租赁期为10年3个月，其中前3个月为装修免租期，房屋租赁押金42万元。合同期内的总租金为2991.8万元人民币，并明确了每个年度的租金支付节点。在商铺约定的交付日期后，擅自提前解除合同的，双方的租金按时计算精确到日，多退少补。承租方应向出租方按合同期内全部租金的10%赔偿损失。
合同签署后，出租方按约交付了房屋，但承租方销售经营业绩始终不佳，入不敷出，在承租方拖欠支付一年周期租金的情形下，出租方将承租方起诉至法院要求支付租金，后经双方庭外和解，双方再次签订了《补充协议》一份，将拖欠的年租金由275.4万元变更为185万元，在承租方支付了变更后的185万元情况下，出租方向法院提出了撤诉申请，法院准予撤诉，并作出准予撤诉的裁定书。
此后，由于经营状况进一步恶化，承租方如坚持继续营业，不但房屋租金无法支付，而且一线营业员工的薪酬均无法保证。在此情形下，为了止损，承租方负责人找到笔者，希望能协助处理商铺解除事宜，并最大限度降低损失支出。笔者接受委托后，查阅了《商铺租赁合同》、《补充协议》以及各期租金、房屋租赁押金、水电通讯燃气物业费等支付凭证，询问了店铺经营实际状况，以及了解了如承租方单方提出解除，出租方的态度（出租方态度坚决，坚持要求承租方继续履行合同，按约支付租金或解除可以，但要按照约定支付违约金299.18万元）。
在此情形下，笔者依据以往同类型争议案件处理实践经验及研究了租赁房屋所在地法院审判尺度实际后，向承租方作出了在进行必要前期准备操作下，承租方承担违约责任的上限为承租方已经提前支付出租方的租金30.83万元及留存在出租方处的房屋租赁押金42万元，两项合计72.83万元的判断。
在征得委托人：承租方同意后，笔者以承租方名义向出租方邮寄了《解除商铺租赁合同书通知》，告知承租方因无力继续经营，而单方解除租赁合同；搬离租赁房屋的日期；水电通讯等费用支付结算事宜，并要求出租方收到通知后，同承租方联系，协商处理后续事宜。
在通知搬离租赁房屋的日期，出租方本人未到场，也未派员到场，承租方于该日搬离了商铺内所有货品及物品。
此后，出租方向承租方回函，表示已收到《解除商铺租赁合同通知书》，但不认可承租方单方解除的行为，并称根据双方签订的租赁合同，承租方不具有任意解除权，认为承租方的行为已构成违约，出租方有权向法院追究承租方的违约责任。希望承租方慎重考虑，继续如约履行合同义务。
收到出租方回函后，笔者以承租方名义再次向出租方邮寄了《关于交还商铺的联系函》，告知出租方：承租方已撤出商铺，房屋租金交至*年*月*日，水、电、气、通讯、物业管理费已全部交清等。告知承租方接函后，联系承租方所指定联系人并附联系人手机号，以便于其拿取房屋钥匙等。此函发出后，出租方再无任何回复。
事隔一个月后，出租方向天津市滨海新区人民法院提起诉讼，要求解除合同，支付违约金299.18万元。笔者受承租方委托参与了一审诉讼庭审。庭审中，笔者依据以上案件事实及相关法律规定，围绕着如承租方被判定违约，须承担多少违约金的争议焦点，发表了答辩及代理意见即指出仅应以留存在出租方处的72.83万元作为违约金。
最终，一审法院作出确认合同解除，承租方应以72.83万元作为违约金的民事判决。在上诉期内，出租方向天津市第二中级人民法院提出上诉，经二审法院开庭审理后，二审法院判决维持原判。
笔者认为：该案从最初接案到历经非诉调解、一审、二审诉讼庭审，最终违约责任承担结果，得以与之前收案研判一致，取决于有效地把握了守约方有避免损失扩大义务及根据违约行为给守约方造成的实际损失，违约方有权调整约定违约金的这两个关键点。
第一、出租方作为守约方，有避免损失扩大的法定义务，否则，应承担损失扩大的不利后果。
根据我国《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。据此，作为守约方，负有及时采取适当措施来防止损失进一步扩大之义务，否则，其不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，承租方确实违约，无需赘述。但作为守约方接到承租方先后发出的两份函件后，仅执意要求承租方继续履行租赁合同，且并未采取适当措施避免损失扩大如及时收回房屋（二审中出租方称其是在承租方搬离房屋的近六个多月后，才实际收回房屋）、寻找新租户。
第二、虽然合同约定了高额违约金，违约方也有主张调减的权利。
最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，如当事人双方在合同中约定的违约金过高，且一方无法就其实际损失提供证据证明时，另一方可以要求法院适当调低违约金数额，以达到公平合理的目的。本案中，承租方已多向出租方支付了租金为30.83万元。另，承租方留存出租方处的押金为42万元，按照合同约定，此款项折合租金的租期为1.83个月。故，出租方处尚留存承租方合计3.83个月的租金共计72.83万元。该款项足以弥补出租方寻找新租户合理期间的合理损失。此外，鉴于承租方同意将上述款项直接支付给出租方作为补偿。故两级法院均认为可将出租方主张的违约金数额调整为72.83万元。
综上，截止至目前，我国疫情防控工作取得可控局面，商业运营秩序得以有序恢复，商业运营主体最好能客观面对疫情影响，实际，和谐调处涉疫情合同的履行、变更，进而化解纠纷，避免扩大风险！
